미분양이 쏘아 올린 저축 은행의 위기

아파트 가격이 하늘을 찌를듯이 오를때 분양에 당첨되는 일은 로또와 같을 정도로 경쟁이 치열했다. 하지만
하지만 현재 곳곳에 미분양에 관한 기사를 자주 보게 된다. 집값하락에 대한 두려움, 대출금리의 인상,
날림 공사, 층간 소음, 인분 사건 등. 많은 문제점들이 미분양을 초래 했다.
이러한 미분양이 어떻게 저축은행에 위기를 가져다 줄 수 있을까?

"부동산 PF 연쇄부실 막자"…저축은행, 대주단협의체 출범

 

박진우 기자

입력2023.02.05 17:59 수정2023.02.06 00:26 

 

3분의 2 이상 동의시 만기연장
4분의 3 이상 합의하면 채무조정

 

저축은행업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화에 대응하기 위해 ‘대주단 협의체’를 만들었다.

대주단 협의체는 정상화 가능성이 크다고 판단된 사업장을 대상으로 3분의 2 이상이 동의하면

나머지 업체가 반대해도 대출 만기를 연장하기로 했다. 향후 부동산시장에서 미분양 물량이 늘어날

것으로 예상되는 가운데 저축은행업계의 이 같은 조치가 PF 사업장의 부실화를 줄일지 관심이 쏠리고 있다.

5일 금융권에 따르면 저축은행 79곳 전체가 자율협약을 맺고 지난 1일 ‘부동산 PF 대주단 협의체’를 출범시켰다. 특정 PF 사업장에 저축은행 3곳 이상이 대출해준 경우 3분의 2 이상, 대출 잔액 기준으로도 3분의 2 이상이 동의하면 나머지 저축은행이 반대해도 정상화 가능성이 큰 사업장의 대출 만기를 연장한다. 반대한 저축은행도 만기 연장에 참여해야 한다.
대주단에 참여한 저축은행의 4분의 3 이상, 채권액 기준으로 4분의 3 이상이 동의하면 추가 대출이나 금리 인하, 이자 납입 유예를 비롯한 채무 조정이 이뤄진다. 그동안은 대주단에 속한 업체 모두의 동의를 얻어야만 만기 연장이나 채무 조정이 가능했다. 다만 채무 조정은 제3의 전문기관이 정상화 가능성이 있다고 판단해야 한다. 저축은행업계 관계자는 “지분(채권액)을 기준으로 의결하면 대출을 많이 해준 저축은행 중심으로 의사결정이 이뤄질 수 있는 만큼 업체 수 요건도 동시에 만족하도록 했다”고 했다.

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부동산 PF는 금융회사가 시행사에 아파트나 상가 등을 착공·분양할 때 필요한 자금을 빌려주는 대출이다. 시행사만으로는 신용이 떨어지는 경우가 많아 대부분 주택도시보증공사(HUG)나 시공사의 채무보증을 통해 신용을 보강한다.
저축은행업권이 참여한 PF 사업장은 채무보증을 선 시공사가 대부분 중소건설사다. 한국은행에 따르면 작년 3월 기준으로 전체 저축은행 PF 잔액 대비 시공사의 신용등급이 ‘투기 또는 무등급’인 비중이 87.5%에 달했다. 은행(27.0%)이나 증권사(32.2%), 캐피털사(30.9%)에 비해 크게 높다.

출처: 한경 닷컴

LTV완화, 민생대책이라는데 서민은 '그림의 떡' LTV규제 완화에도 DSR은 40%로 유지
DSR은 가계부채 증가 속도를 조절해주는 안전장치
LTV가 완화돼도 중.저소득자들은 금리 인상으로 부담해야 할 원리금이 늘면 DSR규제를 통해
오히려 대출 가능금액이 줄어들고 있다.
반면, 고속득자는 DSR에 여유가 있고, 15억원 초과 고가 아파트에 대한 대한 주담대 규제가
풀리면서 대출을 통한 고가주택 매입이 가능해졌다.

출처: 비즈니스 워치

LTV(Loan to Value Ratio) 주택담보인정 비율: 내가 사려고 하는 집 또는 담보로 제공할 집의 가치를
판단해 시세 대비 몇 %까지 자금차입을 할 수 있는지에 대한 비율
EX) 10억짜리 아파트가 있다면. LTV가 60%일 경우. 6억원까지 자금을 차입할 수 있음. DTI :연간 소득 대비 원금과 이자를 더해 갚을 수 있는지를 확인
DTI 의 비율계산은 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 다음 100을 곱해준다.

DSR (총부재원리금상환비율)주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출,
카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을
심사하기 때문에 더 엄격하다. DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

저축은행이 취급한 부동산 PF대출규모는 10조 7856억원. 이는 2018년과 비교시 약 2배이상 늘어남.
PF대출은 건설가가 건설사업을 마친 후 준공될 건물을 담보로 대출을 받는 것을 의미.
건설사는 건물을 모두 지은 뒤 이를 분양해 대출을 갚는 형태.
부동산시장이 호황일 경우 건물완공 이후 분양이 수월하기 때문에 대출을 갚는 것이 쉬워짐.

2011년 부산 저축은행 피해가 나지 않기위해 부동산 PF대출을 받으려는 차주는 사업에
소요되는 총 금액의 20%를 자기자본으로 보유하도록 했다. 아울러 건당 대출금액도
120억원으로 제한했다. 문제는 저축은행들이 취급한 대다수 PF대출이 사업성을 담보
하기 어려운 중소형 사업장에 치중되는 결과를 낳았다.

PF(Project financing):부동산개발사업의 사업성을 담보로 금융권으로부터 대출을 받아
사업자금 조달 수 사업을 통해 상환하는 방식.
브릿지론: 사업인가 전 토지매입 자금 등을 공급
본 PF대출: 사업인가 후 준공시점까지
PF대출부실 ->물가상승으로 인금과 자재값 상승->미분양 ->제 2 금융권에 직격탄

할인분양의 경우 대구나 수도권에서 일부 할인 분양 소식이 들려오지만 그 숫자는 아직 적다. 부동산PF 위기감
속에 건설사들이 굳이 할인 분양까지 한다는 건 미분양이 도저히 해소 안 돼 값을 깎아서라도 원금을 회수해
빌린 돈을 막아야 하는 급박함이 있는것. 다음달까지 만기가 도래하는 증권사의 PF대출만 34조 원, 그렇기
때문에 이제 할인 분양 아파트가 속속 등장할 거란 전망이 나오고 있다.

미래에셋증권 이광수 수석연구위원은 최근 KBS2TV경제프로그램 '통합뉴스룸 ET'에 출연해 "가격을 낮춰줘야
분양이 될 것이다. (할인 분양) 예전처럼 청약 한 번 했다고 모두 달려들어서 사는 상황이 아니라 이제 미분양이
나오면 가격을 오히려 낮춰줘야, 더 낮춰줘야 팔 수 있는 그런 시장이 돼 가고 있다"고 말했다.

물론 할인 분양은 내집을 마련하고 싶은 사람들에게는 좋은 소식일 수 있지만 할인 폭이 향후 주택가격 하락 예상
폭을 충분히 넘어서는지, 주변 시세와는 얼마나 차이가 있는지, 입지는 좋은지 등을 신중히 따져야 하기 때문에
고금리 시기에 무턱대고 할인 분양 아파트를 사서도 안 된다고 전문가들은 조언한다.